Kamulaştırma dosyalarında kararın kaderini çoğu zaman bilirkişi raporu belirler. Taşınmazın değeri; emsal satışlar, imar durumu, gelir yöntemi ve muhdesat (yapı/ağaç) gibi faktörlerin tamamının değerlendirilmesi ile hesaplanır. Rapordaki bir hata, kamulaştırma bedelinin beklenen değerin altında kalmasına yol açabilir. Bu makalemizde, bilirkişi raporuna nasıl itiraz edileceğini ve bedeli artırmaya yönelik dava basamaklarını adım adım anlatıyoruz.
İçindekiler
Bilirkişi raporu neden bu kadar önemli?
Kamulaştırma bedelinin tespiti, çoğu zaman bilirkişi heyetinin yaptığı değerleme üzerinden şekillenir. Heyet; taşınmazın niteliğini (arsa/tarla), imar planını, emsal satışları, konum avantajını ve muhdesat kalemlerini inceler. Bu yüzden rapordaki yöntem ve veriler doğru değilse, bedel de gerçeği yansıtmayabilir.
İtiraz süresi ve zaman yönetimi
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildikten sonra mahkemenin verdiği süre içinde itiraz edilmelidir. Uygulamada çoğunlukla iki haftalık süre görülür; ancak her dosyada ara karar kontrol edilmelidir. Süre kaçırılırsa rapordaki eksikler düzeltilmeden karar verilmesi riski artar.
- Tebliğ tarihini not alın.
- İtiraz süresini ara karardan doğrulayın.
- İtirazla birlikte ek rapor veya yeni bilirkişi talebinizi net yazın.
En sık görülen bilirkişi hataları
1) Yanlış emsal seçimi
Emsaller aynı bölgede değilse, satış tarihi çok eskiyse, imar koşulları farklıysa veya satış bedeli piyasa gerçekliğini yansıtmıyorsa değer düşer. İtirazda emsallerin konum, tarih ve imar uyumu somut şekilde gösterilmelidir.
2) İmar durumunun eksik/yanlış değerlendirilmesi
Taşınmazın imarlı olması, yapılaşma koşulları (emsal/KAKS), kullanım kararı (konut/ticaret) gibi unsurlar rapora doğru yansımazsa bedel ciddi şekilde düşük çıkabilir. Belediyeden alınan imar durumu belgesi dosyaya mutlaka sunulmalıdır.
3) Konum avantajının görmezden gelinmesi
Ana yola yakınlık, köşe parsel olması, altyapı ve ulaşım gibi konum avantajları “sıradan taşınmaz” gibi değerlendirilirse hak kaybı doğar. Fotoğraf, kroki ve yerinde keşif vurgusu etkili olur.
4) Ağaç / yapı / muhdesat kalemlerinin eksik yazılması
Kamulaştırılan alan içinde ağaç, yapı, kuyu, depo, sulama sistemi gibi unsurlar varsa bunların değeri raporda ayrı kalemler halinde tam gösterilmelidir.
5) Gelir metodunun yanlış uygulanması
Tarım arazilerinde verim, ürün deseni, gider oranları gibi parametreler hatalı alındığında bedel düşer. Bölgesel veriler ve belge destekli itiraz gerekir.
Etkili itiraz dilekçesi nasıl hazırlanır?
Somut hata veya eksik bir durum olmadan kabaca itiraz etmek için itiraz etmek “Rapora itiraz ediyoruz” demek tek başına çoğu zaman yeterli olmayacaktır. İtirazın somut, belgeli ve teknik olması gerekir. Uygulamada en etkili yöntem, hatayı tek tek gösterip doğru veriyi dosyaya sunmaktır:
- Hata tespiti: Rapordaki yanlış/eksik kısım; sayfa, paragraf, tablo referansı ile belirtilir.
- Tutarsızlık: Bilirkişi heyetinin aynı emsal bölgeye ilişkin dosyalarda birbirinden belirgin şekilde farklı ve tutarsız değerlerin tespit edilmesi.
- Doğru veri/hesap: Doğru emsal listesi, imar belgesi, tapu kayıtları, belediye rayiçleri, fotoğraflar, kroki vb. eklenir.
- Talep: Hatanın niteliğine göre ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti ve gerekirse yeniden keşif istenir.
- Sonuç: Bedelin neden düşük çıktığı ve hangi nedenle artırılması gerektiği özetlenir.
Uygulama notu: Dosyanın niteliğine göre (tarım/arsa/imar/üst yapı) bilirkişi heyetinde gerekli uzmanların bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir. Uzmanlık eksikliği varsa yeni heyet talebi elzem olabilir.
Dava stratejisi: Bedel nasıl yükseltilir?
Strateji 1: Taşınmazın “en değerli” niteliğini öne çıkarın
Tarla olsa bile imara yakınlık, yol cephe, ticari potansiyel gibi özellikler değer tespitinde kritik rol oynar. Bu özellikler somut delillerle (imar yazısı, plan notu, fotoğraf/kroki, emsal) desteklenmelidir.
Strateji 2: Emsal araştırmasını bilirkişiye bırakmayın
Emsaller sadece rapordaki örneklerle sınırlı tutulmamalı; uygun emsaller sizin tarafınızdan da dosyaya sunulmalıdır. Bu, bedel artışında en güçlü kaldıraçlardan biridir.
Strateji 3: Uzmanlık eksikliği varsa yeni heyet isteyin
Dosyada gerekli branşlar yoksa (ör. tarım gelir hesabı için ziraat), raporun isabeti düşer. Bu durumda yeni heyet ve yeniden keşif talebi gündeme gelebilir.
Strateji 4: Faiz ve yan kalemleri atlamayın
Sadece ana bedel değil; faiz ve ödeme tarihleriyle ilgili talepler de toplam sonucu etkiler. Somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Mahkeme itirazı kabul ederse ne olur?
Mahkeme itirazı yerinde görürse;
- bilirkişiden ek rapor isteyebilir,
- tamamen yeni bilirkişi heyeti görevlendirebilir,
- gerek görürse yeniden keşif yapılmasına karar verebilir.
Sık Sorulan Sorular
İlgili hizmet sayfamız: Kamulaştırma Avukatı.