Kamulaştırma Bedeli Düşük Çıktıysa Hakkınızı Bırakmayın
Bir tebligat geliyor. “Taşınmazınız kamulaştırılacaktır” deniyor. İlk anda insanın aklına tek bir şey takılıyor:
“Peki bana teklif edilen bedel… neden bu kadar düşük?”
Bu hissi yaşayan çok kişi var. Ve şunu bilmek rahatlatıcı: Kamulaştırma bedeli çoğu dosyada tartışmaya açıktır. Yani bedel düşükse, doğru adımlarla itiraz edebilir ve bazı durumlarda artırım talep edebilirsiniz.
Bu yazıda, teknik detaya boğmadan; “Şimdi ne yapmalıyım?” sorusuna cevap verecek bir yol haritası paylaşacağım.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
İdare (belediye, Karayolları, TOKİ vb.) kamulaştırma sürecinde önce bir bedel belirler. Uygulamada bu bedel çoğunlukla:
- Emsal satışlar,
- İmar durumu (arsa/tarla ayrımı),
- Konum ve çevre özellikleri,
- Kullanım şekli ve gelir potansiyeli
üzerinden hesaplanır.
Ancak pratikte sık görülen durum şu: Yanlış emsal seçilir, imar potansiyeli görmezden gelinir ya da taşınmazın “gerçek piyasası” ile raporlar uyuşmaz. Sonuç: hak ettiğinizin altında bir bedel.
Bedeli Kabul Etmek Zorunda mıyım?
Hayır.
Kamulaştırma bedeli her zaman “kesin ve tartışılmaz” değildir. Birçok durumda bedel düşükse itiraz yolları vardır. Burada kritik olan şey, süreci doğru okumak ve zamanı kaçırmamaktır.
Süreler Neden Bu Kadar Önemli?
Kamulaştırma dosyalarında “sonra bakarım” en riskli cümledir. Çünkü haklar çoğu zaman tebligatla birlikte işler ve süreler kaçırılırsa telafisi zor sonuçlar doğabilir.
Bu nedenle ilk öneri: Tebligatı aldığınız gün, belgeleri bir dosyada toplayın ve süreci geciktirmeden değerlendirin.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz Yolları Nelerdir?
Duruma göre izlenen yol değişebilir; ancak genellikle aşağıdaki adımlar öne çıkar:
- Dosyanın incelenmesi: Tebligat, kıymet takdiri, emsal listesi, imar durumu, tapu kayıtları.
- Emsal araştırması: Aynı bölgede yakın tarihte yapılan satışlar ve gerçek piyasa verileri.
- Bilirkişi raporunun değerlendirilmesi: Keşif ve rapor aşamasında hatalı/eksik kıymetlendirmeye itiraz.
- Bedel artırımı talebi: Düşük bedelin mahkeme yoluyla düzeltilmesi (dosyanın niteliğine göre).
En sık karşılaşılan problem, bilirkişi raporlarında taşınmazın değerini etkileyen önemli unsurların (imar, cephe, ulaşım, ticari potansiyel vb.) yeterince değerlendirilmemesidir. Bu yüzden rapor “gelmiş olsun” diye okunmamalı; gerekirse somut itiraz hazırlanmalıdır.
“Parayı Aldım” — Yine de Hak Arayabilir miyim?
Bu soru çok geliyor. Kısa cevap: Bazı durumlarda evet, bazı durumlarda süreç daha hassas ilerler.
Bedelin alınmış olması, her dosyada aynı sonucu doğurmaz. Bu nedenle “ödemeyi aldım, bitti” ya da “aldım ama dava kesin açılır” gibi kesin cümleler yerine, somut durum üzerinden değerlendirme gerekir.
En Sık Yapılan Hatalar
- Sürelerin kaçırılması,
- Yanlış emsallerle yetinilmesi,
- İmar durumunun ve potansiyelin dosyaya yansıtılmaması,
- Bilirkişi raporuna “genel” itiraz edilip somut hata gösterilmemesi,
- Kamulaştırma ile “kamulaştırmasız el atma” süreçlerinin karıştırılması.
Avukat Desteği Neden Önemli?
Kamulaştırma uyuşmazlıkları sadece “dava açmak” değildir. Emsal seçimi, imar verisi, keşif hazırlığı, bilirkişi raporuna etkili itiraz ve süre yönetimi gibi teknik başlıklar süreci belirler.
Bu nedenle, bir kamulaştırma avukatı desteği; hakkın korunması ve bedelin gerçek değere yaklaşması açısından çoğu dosyada belirleyici olur.
Sık Sorulan Sorular
Sonuç
Kamulaştırma bedeli düşükse, bu “yapacak bir şey yok” anlamına gelmez. Çoğu dosyada doğru emsal çalışması, imar verisinin dosyaya yansıtılması ve bilirkişi raporlarına etkin itiraz ile bedelin gerçek değere yaklaşması mümkün olabilir.
En kritik konu: zamanında harekete geçmek ve süreci doğru yönetmektir.
Belgelerinizi gönderin, dosyanız için ön değerlendirme yapalım.