Tapu kayıtlarında “satış” işlemi yapılmış olabilir; ancak bazı dosyalarda gerçekte ortada bir satış iradesi yoktur. İşlem, çoğu zaman mirasçıları dışarıda bırakmak, alacaklıdan mal kaçırmak veya aile içi paylaşımdan kaçınmak amacıyla “satış gibi” gösterilir. Hukuken bu tür işlemler, genel anlatımıyla muvazaalı satış olarak değerlendirilir.
İçindekiler
Muvazaalı satış ne demek?
Muvazaalı satış; tapuda “satış” şeklinde yapılan işlemin gerçekte satış olmayıp, tarafların gerçek iradesinin gizlendiği ve üçüncü kişileri (çoğu zaman mirasçılar/alacaklılar) yanıltmaya yönelik bir işlem olarak değerlendirilmesidir.
Uygulamada en sık görülen senaryo şudur: Taşınmaz, yakın bir akrabaya “satıldı” gibi gösterilir; fakat bedel ödenmez veya sembolik kalır. Sonrasında taşınmazı devreden kişi, taşınmazı fiilen kullanmaya devam edebilir.
Muvazaalı satış neden yapılır?
- Muris muvazaası kapsamında mirasçıların payını azaltmak / bazı mirasçıları dışarıda bırakmak
- Alacaklıdan mal kaçırma amacıyla haciz riskini düşürmek
- Boşanma sürecinde mal paylaşımını etkisizleştirmeye çalışma
- Aile içi anlaşmazlıklarda taşınmazı “güvenilen kişiye” devredip fiilen elinde tutma
Tapuda muvazaa nasıl ispat edilir?
Muvazaa iddiasında mahkeme, “tapudaki şekle” değil, işlemin gerçek amacına bakar. Bu nedenle ispat, tek bir belgeye değil; olayın bütününe dayanır. En sık kullanılan ispat unsurları:
1) Bedelin ödenmediğinin veya düşük olduğunun gösterilmesi
Satış bedelinin banka hareketleriyle desteklenmemesi, bedelin hiç ödenmemesi veya piyasa değerinin çok altında kalması, muvazaa iddiasını güçlendiren önemli bir göstergedir.
2) Taraflar arasındaki ilişki (yakınlık) ve işlem koşulları
Akrabalık ilişkisi, işlem tarihindeki aile içi durum, taşınmazın kimin tarafından kullanıldığı gibi olgular dosyanın yönünü belirleyebilir.
3) Taşınmazın fiili kullanımının devreden kişide kalması
Satıştan sonra da taşınmazı devreden kişinin oturmaya/kullanmaya devam etmesi, kira sözleşmesi bulunmaması gibi detaylar “gerçek satış” iddiasını zayıflatabilir.
4) Tanık beyanları
Özellikle aile içi devirlerde, bedel/niyet konusunu en iyi bilenler çevre tanıkları olabilir. Tanık anlatımları tek başına değil; diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde etkili olur.
Tapu iptal ve tescil davası nasıl açılır?
Muvazaalı satış iddiasında en temel yol, tapu iptal ve tescil davası açmaktır. Amaç; muvazaalı işlemin geçersizliğinin tespiti ve tapu kaydının hukukî duruma uygun şekilde düzeltilmesidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Genellikle görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Davalı kim olur?
- Taşınmazı devralan kişi
- Taşınmaz el değiştirdiyse (iyi niyet/diğer koşullar dosyaya göre) sonraki malik(ler)
En etkili deliller ve sık yapılan hatalar
En etkili deliller
- Banka kayıtları (bedel ödemesi var mı?)
- Emsal satışlar / piyasa rayici (bedel çok düşük mü?)
- Fiili kullanım (kim oturuyor/kullanıyor?)
- Tanıklar (niyet/bedel/ilişki)
- Yazışmalar/mesajlar (somut dosyada varsa)
Sık yapılan hatalar
- “Muvazaalı” demekle yetinip somut delil sunmamak
- Bedel iddiasını banka kaydı/emsal ile desteklememek
- Taşınmazın fiili kullanımını ispatlayacak fotoğraf/tespit/komşu tanığı gibi unsurları atlamak
- Süre/strateji farklarını görmezden gelip dosyayı tek kalıpla yürütmek
Süreler ve zamanaşımı konusu
Muvazaalı satışlarda zamanaşımı meselesi, davanın hukuki niteliğine göre değerlendirilir; tek tip ve her durum için geçerli bir süre yoktur.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, muvazaa hukuken butlan (kesin hükümsüzlük) sonucunu doğurur. Kesin hükümsüzlükle sakat bir işlem ise kural olarak baştan itibaren geçersizdir ve bu geçersizlik iddiası zamanaşımına tabi değildir. Yani salt “muvazaa vardır” savunması, herhangi bir süreyle sınırlı olmaksızın her zaman ileri sürülebilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçılar, muvazaalı devri öğrendikleri tarihten bağımsız olarak her zaman dava açabilirler.